一間房子的
三段稅費旅程
取得時看契稅與印花稅；持有時看房屋稅與地價稅；出售時要留意土地增值稅與房地合一稅，換屋還有重購退稅可評估。
Know Before You Sign
先懂再簽，
每一筆錢都有去處。
一間房子從取得、持有到出售，各階段有不同稅費與期限。這裡依三階段分類整理，讓你快速找到要看的重點；個案仍應依最新法規，向稅捐機關或專業人員確認。
一間房子的
自住優惠，
設籍只是第一步
無出租、無營業、實際居住、面積與戶數限制，都會影響能不能用到優惠稅率。
重購退稅，
兩年是關鍵
先買後賣或先賣後買，時間差在 2 年內，才有進一步評估空間；核准後列管 5 年。
6%買賣契稅稅率
以房屋評定現值計算
以房屋評定現值計算
2‰地價稅自用住宅優惠
須符合設籍等要件
須符合設籍等要件
400萬房地合一自住免稅額
設籍居住連續滿 6 年
設籍居住連續滿 6 年
5年重購退稅核准後列管
用途與設籍不可中斷
用途與設籍不可中斷
Stage 01 · 買方
買的時候，
要繳這些。
取得所有權時主要是契稅與印花稅，兩者都用「評定現值／契約金額」計算，通常比成交價低。
契稅
房屋過戶入場券
買方負擔，稅率 6%，以房屋評定現值計算（非市價）。土地不課契稅（另課土地增值稅）。契約成立起 30 日內申報。
印花稅
公契上的小稅
實務多由買方負擔，稅率為公契金額 0.1%（千分之一）。簽公契後、辦產權移轉登記前完稅。
Stage 02 · 所有權人
持有期間，
每年要繳。
房屋稅與地價稅每年課徵，自住與非自住稅率差很大，關鍵在設籍與實際居住。
房屋稅
自住稅率差很大
全國單一自住 1%；自住 3 戶內 1.2%；非自住住家用（囤房稅 2.0）2%～4.8%。自住須無出租無營業、辦竣戶籍並實際居住。每年 5 月開徵。
地價稅
自用 2‰ vs 一般累進
一般用地 10‰～55‰ 累進；自用住宅優惠 2‰（不累進）。本人、配偶及未成年子女全國限 1 處。優惠申請重要節點為每年 9 月 22 日。
Stage 03 · 賣方
賣的時候，
看這三筆。
土地增值稅與房地合一稅是賣方最大負擔；符合自住條件有明顯優惠，換屋還可評估重購退稅。
土地增值稅
賣方最大一筆
一般 20% / 30% / 40% 累進；自用住宅優惠 10%。有「一生一次」與條件更嚴的「一生一屋」。訂約起 30 日內申報。
房地合一稅 2.0
持有越久稅率越低
2 年內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、逾 10 年 15%。設籍居住連續滿 6 年可享 400 萬免稅額、超過部分課 10%。移轉登記次日起 30 日內申報（不論賺賠都要申報）。
重購退稅
換屋族的救命錢
2 年內買賣自用住宅可評估。土增稅採餘額制；房地合一採總價比例制，小換大全額退、大換小按比例退。核准後列管 5 年不可中斷設籍或出租。
The Checklist
賣屋稅費
快速對照。
誰繳、什麼時候繳、實務怎麼分——賣房前先把這張看過一遍。
| 稅目 | 法定納稅人 | 期限 | 實務分擔 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 訂約起 30 日內申報 | 賣方全額；先試算一般與優惠稅率差額 |
| 房地合一稅 | 賣方 | 移轉登記次日起 30 日內 | 賣方全額；發票留好抵成本，確認自住 6 年資格 |
| 房屋稅 | 房屋所有人 | 每年 5 月繳納 | 買賣雙方以交屋日按日比例分擔 |
| 地價稅 | 土地所有人 | 每年 11 月繳納 | 同房屋稅按日拆分；8/31 前過戶當年納稅人變買方 |
| 印花稅 | 立約人 | 登記前完稅 | 實務多由買方負擔 |
| 契稅 | 買方 | 契約成立起 30 日內 | 買方全額 |
重要提醒：稅務規定與個案條件會變動，本頁為易讀摘要，不取代政府機關、地政士、會計師或律師的正式意見。稅率與資格會因取得日期、用途、持有時間與家庭狀況不同。
Bring Your Case
數字看不懂，
別自己硬猜。
把取得時間、設籍、出租、持有狀況與換屋計畫帶來，我陪你先整理該問哪些問題、能省哪幾筆。