看屋
先看房子，也先看資訊說清楚了沒
除了格局、採光與社區環境，也留意屋況與交易資訊是否有完整說明——包含建築能效標示、是否設置太陽光電設備等新版揭露內容。
Know Before You Sign
先懂再簽，
每一步都有依據。
買賣房子，從看屋、貸款、驗屋到稅費，每一段都有該懂的重點。這裡依主題分類整理，讓你快速找到要看的部分；個案仍應依最新法規，向專業人員或政府機關確認。
Stage 00 · 買方
看屋到交屋，
走過這五步。
成屋交易常見的實務順序如下；實際文件與時程仍以個案及雙方約定為準，這裡先讓你知道每一步大概在確認什麼。
斡旋／要約
把想確認的事先寫下來
把價格以外想確認的事項列成清單：屋況、設備、管理維護，以及資訊揭露是否已看懂，方便和專業人員溝通。
簽約
新版文件多了哪些重點
建物現況確認書新增太陽光電設備的設置依據、位置與管理維護情形；不懂的地方不要只聽口頭答案，請業者帶著文件逐項說明。
用印與完稅
交給專業，但自己要知道在確認什麼
用印、完稅與後續權利移轉，通常由地政士協助安排；每件交易的文件、費用與時程都可能不同，不確定的地方要主動要求確認最新規定。
交屋
把承諾回到現場逐項核對
依契約及現況確認已約定的設備、屋況與應交文件；若房屋有太陽光電設備等揭露項目，回頭核對說明書與現場資訊是否一致。
2026 年購屋資訊揭露新制：成屋交易須揭露建物是否取得建築能效標示，以及太陽光電發電設備的設置依據、位置與管理維護情形；取得能效標示的建物買賣案件，也會在不動產交易實價查詢服務網一併揭露（依內政部地政司 2026-04-01 公告）。實價登錄制度也持續朝完整、即時揭露方向精進。查價能幫助理解市場，但每一戶的屋況、樓層、格局與交易條件不同，仍應和實際標的一起判讀。
Stage 00 · 資金
貸款不是只問，
能借多少。
貸款要看利率、還款方式與自己的長期現金流，不是只看核貸成數。以下先分清楚基礎概念，再看近期政策動態。
貸款成數
銀行願意借你房價的多少
成數愈高，自備款通常愈少；但實際可貸多少，仍受房屋條件、用途、申請人收入、負債與信用等因素影響，購屋前應向銀行取得個案評估。
利率
影響每期還款與整體成本
常見計價方式可能隨市場利率調整，也可能在特定條件下維持固定；比較方案時不只看一開始的數字，也要確認日後調整依據及自己能否承受變動。
寬限期
改變前期與後期的還款壓力
有些貸款會約定特定期間先繳息不還本；不等於總成本較低，簽約前應請銀行試算不同安排的還款差異，並確認期滿後每期負擔是否仍可承受。
近期政策動態（依中央銀行公告）：2026 年 6 月，五大銀行新承做放款加權平均利率為 2.155%，較前一個月下降 0.053 個百分點——此為各類新承做放款的加權平均統計，並非任何一位購屋人一定能拿到的房貸利率。央行並表示，自然人第 2 戶購屋貸款成數上限自 2026-03-20 起由 5 成調為 6 成，但仍維持無寬限期，會持續檢視銀行不動產貸款總量與信用管制措施。實際核貸利率、成數與資格，一律以承作銀行對個案提出的條件為準。
Stage 00 · 政策工具
青年安心成家購屋優惠貸款
（青安貸款），加碼之外看門檻。
財政部推出的優惠貸款方案，婚育家庭有加碼額度，但也新增了申貸門檻——只看額度、沒看資格，到銀行才發現不符合，才是真正的風險。
貸款額度
依家庭狀況分三級
一般 1,000 萬元；新婚 2 年內家庭 1,200 萬元；育有未成年子女 1,500 萬元。「新婚」限定 2 年內，不是結過婚就算。
申貸資格
加碼的同時也有門檻
借款人未滿 50 歲；申貸年齡＋核貸年限合計不得超過 80；本人年所得不得超過 200 萬元；購屋總價依區域別設有上限，實際金額以財政部公告為準。
利息補貼
3＋3 遞減設計
前 3 年銀行減收半碼（0.125%）＋政府補貼 1.5 碼（0.375%），現行優惠後利率 1.775%；3 年期滿次日起每年補貼減少半碼，第 6 年補貼期滿。利率為現行數字，會隨央行政策變動，以銀行公告為準。
正式名稱與適用期間：本方案官方全名為「青年安心成家購屋優惠貸款」（財政部），2026 年 8 月 1 日上路，申辦期間至 2029 年 7 月 31 日。2026 年 7 月 31 日前已申辦舊方案但尚未撥款者，若符合婚育家庭資格（本人結婚，或本人／配偶懷有胎兒），可提供證明文件向公股銀行撤案、重新申請本方案，但經選擇後不得變更。
查證日期：2026-07-30，以官方最新公告為準——政策內容可能異動，實際資格、額度與利率請以財政部及承辦銀行公告為準。資料來源：財政部全球資訊網、行政院院會議案。
查證日期：2026-07-30，以官方最新公告為準——政策內容可能異動，實際資格、額度與利率請以財政部及承辦銀行公告為準。資料來源：財政部全球資訊網、行政院院會議案。
貸款前，
先做這份檢查
問清楚每期要付什麼；自備款之外留緩衝；比較的是完整條件（利率、年期、還款方式、提前清償費用）；一切以銀行書面提供的契約與核貸條件為準。
Stage 00 · 交屋前
驗屋看現場，
簽約看文字。
下列驗屋重點是產業通用實務建議；合約審閱則有內政部官方範本可以當比對依據，看不懂的地方先停下來確認。
01
漏水、壁癌與潮濕痕跡
查看天花板、牆角、窗框周邊、浴室外牆與陽台，留意水漬、發霉、油漆剝落或異味，有疑點就拍照記錄並請對方說明。
02
給排水、電力與瓦斯管線
現場測試水龍頭排水、馬桶沖水、開關插座與已約定留下的設備；涉及隱蔽管線、瓦斯或電力安全時，建議由合格專業人員協助檢查。
03
結構、門窗與使用狀況
觀察牆面、梁柱、地坪有無異常裂縫或傾斜，同時開關門窗、確認鎖具與排風排水；對結構安全有疑慮應另請專業技師評估。
04
設備與交付物逐項對照
冷氣、熱水器、廚具、衛浴、遙控器、鑰匙、車位遙控器等，以契約或設備清單逐項核對——口頭承諾過卻沒寫入文件的內容最容易產生認知落差。
合約審閱，先拿官方範本當尺：內政部地政司設有「交易契約書範本」頁面，列出預售屋買賣、成屋買賣、預售停車位買賣、住宅租賃等契約範本，簽約前可先用相符的官方範本比對基準，再逐條檢視手上的合約——確認買賣標的、附屬設備、車位與交付物是否寫明，已知屋況與修繕約定是否完整記載，價金、付款節點與違約處理是否清楚，口頭承諾是否已寫入契約。官方範本可協助辨認條款是否齊備，但不能取代對個案條件的專業判讀；遇到特殊付款、瑕疵或權利內容約定，建議簽約前請地政士或律師確認合約條款。
提醒：網路上偶爾會看到「平均地權條例將限制預售屋換約、管制私法人購屋」等說法，這是修正草案送立法院審議階段的政策方向，並非現行生效的統一規定；涉及預售屋換約、私法人購屋或其他權利移轉安排，請於簽約或處分前向地政士或律師確認當時適用的規定。
Stage 00 · 稅費
房屋稅費，
三段旅程一次看懂。
一間房子從取得、持有到出售，各階段有不同稅費與期限。這裡依三階段分類整理，讓你快速找到要看的重點；個案仍應依最新法規，向稅捐機關或專業人員確認。
一間房子的
三段稅費旅程
取得時看契稅與印花稅；持有時看房屋稅與地價稅；出售時要留意土地增值稅與房地合一稅，換屋還有重購退稅可評估。
自住優惠，
設籍只是第一步
無出租、無營業、實際居住、面積與戶數限制，都會影響能不能用到優惠稅率。
重購退稅，
兩年是關鍵
先買後賣或先賣後買，時間差在 2 年內，才有進一步評估空間；核准後列管 5 年。
6%買賣契稅稅率
以房屋評定現值計算
以房屋評定現值計算
2‰地價稅自用住宅優惠
須符合設籍等要件
須符合設籍等要件
400萬房地合一自住免稅額
設籍居住連續滿 6 年
設籍居住連續滿 6 年
5年重購退稅核准後列管
用途與設籍不可中斷
用途與設籍不可中斷
Stage 01 · 買方
買的時候，
要繳這些。
取得所有權時主要是契稅與印花稅，兩者都用「評定現值／契約金額」計算，通常比成交價低。
契稅
房屋過戶入場券
買方負擔，稅率 6%，以房屋評定現值計算（非市價）。土地不課契稅（另課土地增值稅）。契約成立起 30 日內申報。
印花稅
公契上的小稅
實務多由買方負擔，稅率為公契金額 0.1%（千分之一）。簽公契後、辦產權移轉登記前完稅。
Stage 02 · 所有權人
持有期間，
每年要繳。
房屋稅與地價稅每年課徵，自住與非自住稅率差很大，關鍵在設籍與實際居住。
房屋稅
自住稅率差很大
全國單一自住 1%；自住 3 戶內 1.2%；非自住住家用（囤房稅 2.0）2%～4.8%。自住須無出租無營業、辦竣戶籍並實際居住。每年 5 月開徵。
地價稅
自用 2‰ vs 一般累進
一般用地 10‰～55‰ 累進；自用住宅優惠 2‰（不累進）。本人、配偶及未成年子女全國限 1 處。優惠申請重要節點為每年 9 月 22 日。
Stage 03 · 賣方
賣的時候，
看這三筆。
土地增值稅與房地合一稅是賣方最大負擔；符合自住條件有明顯優惠，換屋還可評估重購退稅。
土地增值稅
賣方最大一筆
一般 20% / 30% / 40% 累進；自用住宅優惠 10%。有「一生一次」與條件更嚴的「一生一屋」。訂約起 30 日內申報。
房地合一稅 2.0
持有越久稅率越低
2 年內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、逾 10 年 15%。設籍居住連續滿 6 年可享 400 萬免稅額、超過部分課 10%。移轉登記次日起 30 日內申報（不論賺賠都要申報）。
重購退稅
換屋族的救命錢
2 年內買賣自用住宅可評估。土增稅採餘額制；房地合一採總價比例制，小換大全額退、大換小按比例退。核准後列管 5 年不可中斷設籍或出租。
The Checklist
賣屋稅費
快速對照。
誰繳、什麼時候繳、實務怎麼分——賣房前先把這張看過一遍。
| 稅目 | 法定納稅人 | 期限 | 實務分擔 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 | 訂約起 30 日內申報 | 賣方全額；先試算一般與優惠稅率差額 |
| 房地合一稅 | 賣方 | 移轉登記次日起 30 日內 | 賣方全額；發票留好抵成本，確認自住 6 年資格 |
| 房屋稅 | 房屋所有人 | 每年 5 月繳納 | 買賣雙方以交屋日按日比例分擔 |
| 地價稅 | 土地所有人 | 每年 11 月繳納 | 同房屋稅按日拆分；8/31 前過戶當年納稅人變買方 |
| 印花稅 | 立約人 | 登記前完稅 | 實務多由買方負擔 |
| 契稅 | 買方 | 契約成立起 30 日內 | 買方全額 |
重要提醒：稅務規定與個案條件會變動，本頁為易讀摘要，不取代政府機關、地政士、會計師或律師的正式意見。稅率與資格會因取得日期、用途、持有時間與家庭狀況不同。
Bring Your Case
數字看不懂，
別自己硬猜。
把取得時間、設籍、出租、持有狀況與換屋計畫帶來，我陪你先整理該問哪些問題、能省哪幾筆。