落差怎麼發生的
銀行看的是鑑價，不是成交價
成數是用銀行鑑價算的，不是你買的價格。鑑價低於成交價時，就算成數不變，實際能貸到的金額也會變少，差額全部要你自己補。
Stage 00 · 風險
買貴還有得救，
貸不出來沒有。
自住買方最常擔心買貴，但第一線真正讓人賠大錢的，是簽完約才發現銀行核貸成數不如預期、自備款補不出來。買貴是這幾年慢慢還，補不出尾款是當下就要賠違約金。
屋況與屋齡也算
不是只看你的收入
屋齡、坪數、樓層、有無違建、是否為套房或工業宅、社區有無管理，都會影響銀行的授信意願與成數。同一個人買不同的房子，能貸到的成數可以差很多。
第 2 戶另有上限
依中央銀行信用管制
央行表示，自然人第 2 戶購屋貸款成數上限自 2026-03-20 起由 5 成調為 6 成，但仍維持無寬限期。名下已有房貸的換屋族，要先確認自己算第幾戶。
Stage 00 · 自保
三件事，
在簽約前做完。
這三件都不需要花錢，只需要花時間。做完之後，銀行的態度就從「簽約後才知道的變數」變成「簽約前已知的條件」。
第一件
帶著謄本親自跑兩家銀行
不要只聽口頭說「貸款沒問題」。自己帶謄本與近一年的薪轉紀錄，到公股與民營各一家臨櫃詢問收件意願與鑑價成數。兩家的說法一起看，才知道哪個數字是保守的、哪個是樂觀的。
第二件
把成數不足解約寫進合約
在買賣契約中約定：核貸成數若低於某個比例，買方得無條件解除契約、賣方無息返還已付定金。這是把不可控的授信風險，在簽約當下就隔絕掉。條款文字請由地政士或律師擬定，並確認對方也同意——這是要談的，不是單方面寫上去就算數。
寬限期不是解方，是把壓力往後推。寬限期內只繳息不還本，期滿後本金要在剩下的年期裡攤完，月付金會比一開始就正常還款更高。如果是因為「現在付不起」才需要寬限期，那要先確認的是期滿後付不付得起，不是眼前這幾年。可以用房貸試算把寬限期年數填進去，直接看期滿後每月多繳多少。
資料來源與查證：央行信用管制內容依中央銀行公告整理，查證日期 2026-07-30；實際核貸利率、成數與資格，一律以承作銀行對個案提出的條件為準。本頁其餘內容為交易實務說明，非法規；契約條款請由地政士或律師依個案擬定。
這一頁只要記一句
先問銀行，再談價格。順序反過來，你談到的每一分錢都可能被一張核貸通知抵銷掉。