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物件實拍
Details
物件亮點
- 新成屋 2+1 房配置本戶位於 6 樓，格局為 2+1 房、1 廳、2 衛、1 陽台；平面圖標示其中一區為目前開放空間，可依實際需求規劃使用。
- 雙面採光邊間雙面採光、採光通風佳。
- 雙衛浴開窗兩間衛浴皆有開窗，通風不悶濕，不容易發霉。
Neighborhood
生活機能與周邊
- 灣仔內（輕軌站）步行｜約 5 分鐘
- 高雄市立鼎金國民中學汽車｜約 6 分鐘
- 高雄市三民區河堤國民小學汽車｜約 7 分鐘
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格局與空間
- 坪數組成主建物 17.602 坪、陽台 2.136 坪、車位 5.697 坪、其他公設 10.146 坪，總建坪 35.581 坪；公設比為 34.00%。
- 2+1 房的使用彈性平面圖顯示兩房外另有一處目前開放空間；如有隔間、收納或書房需求，應確認現況、管線與社區／法規限制後再規劃。
- 陽台與廚房設備一處陽台；CS 委刊表勾選 IH 感應爐。設備品牌、保固、交屋狀態與使用方式應於看屋及簽約前逐項確認。
- 空屋現況CS 委刊表勾選空屋，仍應在帶看時核對室內裝修、門窗、衛浴、電器及交屋保留物。
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社區與管理
- 社區基本資料鑫空樹由龍騰建設，CS 委刊表載地上 27 樓、地下 6 樓、354 戶，建築完成日為民國 115 年 4 月 1 日。
- 建案團隊建設公司龍騰建設、建築設計弘憲聯合建築師事務所、營造公司天玉營造、企劃銷售興城國際有限公司；構造種類 RC，基地面積約 647 坪，全社區車位共 270 個（坡道機械／坡道平面，含私人充電車位）。
- 管理與安全CS 勾選 24 小時警衛、14 戶 4 部電梯及大樓回收室；實際管理班表、門禁方式、垃圾清運規則與公共設施開放情況，應向管理單位確認。
- 管理費委刊表載 50 元／坪、含車位；以實際繳費單、社區規約與管理委員會決議為準。
- 機械車位B6-228 為坡道式入口的機上機械車位；需現場確認車位長寬高、載重、車種相容性、操作規則與定期保養紀錄。
Notes & Risks
風險與注意事項
- 使用分區與用途CS 委刊表載使用分區為「商業區5」、使用用途勾選「住家」。貸款成數、稅費、契約及實際使用限制應以權狀、謄本、都市計畫與金融機構／專業人士的最新說明為準。
- 機械車位限制機上機械車位可能受車高、車重、保養排程及出入庫等待影響；購買前應實際試停並確認維保費用與故障處理機制。
- 新成屋驗屋屋齡與完成日以 CS 為依據；交屋前應辦理專業驗屋，確認漏水、空鼓、排水、窗框、機電、消防及設備保固。
- 地下六層機械車位停車動線B6-228 位於地下第六層，車道與機電設備均在地下深處；應特別留意排水閘門、抽水設備與防淹機制（見下方「防汛與淹水潛勢」）。
Comparable Sales
實價登錄
- 本案為預售轉現房個案（CS 載建築完成日 115 年 4 月 1 日）：實價登錄以「契約簽訂日」而非交屋日申報，故同社區歷史資料多數落在 115 年 4 月完工之前，屬「預售期間」簽約價，並非已交屋成屋的轉手成交行情，兩者不宜直接混用比較。
- 以下僅列完工後（115 年 4 月後）簽約登錄的 3 筆，較能反映交屋後市場行情：
- 115 年 08 月3 房 2 廳 2 衛｜25/27 樓｜38.68 坪（含車位）｜總價 1,288 萬元（含車位價）｜單價 33.3 萬／坪｜查詢來源
- 115 年 07 月3 房 2 廳 2 衛｜18/27 樓｜38.68 坪（含車位）｜總價 1,230 萬元（含車位價）｜單價 31.8 萬／坪｜查詢來源
- 115 年 07 月3 房 2 廳 2 衛｜25/27 樓｜40.68 坪（含車位）｜總價 1,315 萬元（含車位價）｜單價 32.3 萬／坪｜查詢來源
- 另有 1 筆 115 年 07 月、15/27 樓、45.14 坪（含車位）、總價 1,470 萬元、單價 32.6 萬／坪，緊接在完工日之後簽約，不排除仍屬預售尾盤（工程進度接近完工時簽約）性質，僅供參考，未列入主要比較。
- 永慶社區頁面統計的「近半年均價 32.1 萬／坪、近一年 20 筆、五年最高 40.5 萬／坪（114 年 08 月）、最低 28.7 萬／坪（114 年 12 月）」等區間數字，因未區分預售期與完工後交易，且涵蓋 115 年 4 月完工前的預售簽約價，僅供背景參考，不作為本戶定價依據。
- 本戶總價 1,298 萬元、35.581 坪，單價 36.48 萬／坪，高於上列完工後 3 筆成交（31.8～33.3 萬／坪），屬同社區完工後行情偏高端，議價時可作為參考基準。
Flood Risk
防汛與淹水潛勢
- **街廓層級判讀中低風險（局部熱點需留意）**：以高雄市三民區公所公告之《高雄市三民區淹水災害潛勢圖》（350mm／500mm／650mm 三種 24 小時模擬雨量情境，高雄市政府 114 年製）判讀，本戶所在的灣仔內站周邊街廓（灣愛里、灣子里、灣興里、灣復里、灣勝里、灣成里、灣利里一帶）在 350mm、500mm 情境下，圖層大範圍呈現「無標示潛勢」（白色），僅在灣復里／灣勝里交界處有一個固定的小範圍高風險點（達 2–3 公尺以上，三種雨量情境下均存在），研判屬特定低窪點或排水設施，並非整個街廓性風險；隨雨量提高至 650mm 極端情境，鄰近灣愛里、本和里一帶則出現明顯擴大的黃褐色（0.5–1 公尺）潛勢範圍。
- 判讀依據與限制：本次以官方發布的行政區級圖資（三民區公所）判讀街廓層級風險，未取得本門牌逐一對應的高解析度圖資數值，亦未確認上述固定熱點與本址的實際直線距離；建議看屋時向管理單位確認社區近年豪雨的地下室、機房與地下車道實際積水紀錄。
- 建物特性提醒：本社區地下六層（B6），機械車位與部分機電設備位於地下深處，較一般 1–2 層地下室社區更需確認防水閘門、抽水泵浦與斷電保護等防淹機制的維護狀況。
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看屋建議
- 白天及夜間各看一次，確認邊間採光、通風、民族一路車流噪音與夜間照明。
- 實測兩間衛浴開窗、排水、排風及陽台排水；並檢查牆角、窗框與天花板是否有滲水痕跡。
- 以自有車輛實際進出 B6-228，確認機械車位尺寸、等待時間與操作安全性。
- 向管理單位索取社區規約、管理費明細、車位維保紀錄、交屋驗收及公共設施資料。
- 向管理單位確認近年豪雨的地下室（特別是 B6 車道與機房）積水紀錄及排水閘門維護情形。
Sources
素材出處
- 原始物件資料：CS 委刊表
CS (1).pdf（住商不動產高雄微笑孟子加盟店；案號 A-25／合約編號 A1425943）。 - 現有圖片：
images/共 17 張，含格局圖及現場素材；圖片序號維持原檔案命名，未調整或刪除。 - 生活機能逐項查證（2026-08-15）：NORA 以 Google 地圖實際路線規劃，起點用完整門牌，僅供查詢不對外公開；優先步行、達門檻內採最快通行方式。
- 實價登錄逐筆查證（2026-08-15）：永慶社區「鑫空樹」實價登錄明細
- 建案團隊與社區基本資料（2026-08-16）：樂居「鑫空樹」社區頁（樂居將實價登錄分為「成交資訊」與「預售期成交」兩類，可交叉核對本頁「實價登錄」段落完工前後的判斷）
- 防汛圖資查證（2026-08-15）：高雄市三民區公所—災害潛勢圖（350mm／500mm／650mm 淹水災害潛勢圖，高雄市政府 114 年製）／NCDR 3D 災害潛勢地圖
- 經濟部水利署第四代淹水潛勢圖
Next Step
看過報告，
想直接約看屋？
寫得再詳細，也不如親自到現場走一次。留下聯絡方式，我幫你排看屋、備齊該問的問題。
住商不動產-高雄微笑孟子加盟店｜一初地產有限公司｜經紀人證號 (115)登字第503514號
本報告內容依現況查證與物件公開資料整理，僅供買方參考，不構成投資建議或成交保證。 物件實際狀況、坪數、格局、費用與交易條件以現場勘查、產權謄本及正式契約為準； 政策法規以主管機關最新公告為準，可能因時間或個案條件而異。