Curated Report
山海景觀高樓層3房雙車位
高雄市鼓山區馬卡道路 4,680萬 3房 / 2廳 / 3衛
早晨在高樓層的家醒來，先看一眼窗外的天空。爸爸和女兒各自在有窗、有光的浴室裡梳洗，誰也不用催誰。出門時兩台車從地下室的平面車位開出來，媽媽則走幾步路到火車站，從容地搭車上班。
坪數與面積
- 總建坪
- 115.917坪
- 主建物
- 57.992坪
- 陽台坪數
- 7.169坪
- 車位坪數
- 13.58坪
- 公設坪數
- 33.77坪
建物概況
- 建物型態
- 大樓 地上29樓
- 所在樓層
- 23樓
- 瓦斯
- 天然氣
- 屋齡
- 10年
管理與使用
- 管理費
- 8,586元/月（含車位）
- 電梯
- 3戶2部
- 車位種類
- 平面式（坡道平面，地下3樓，共2個）
Photos
物件實拍
物件目前仍有住戶居住，部分照片已數位去除屋主個人物品與衣物以保護隱私，空間格局與現況為實際拍攝，非憑空生成；實際屋況請以現場看屋為準。
Highlights
物件亮點
- 23 樓景觀全棟 29 樓，高樓層採光與視野。
- 雙平面車位地下 3 樓坡道平面 2 位，車位坪數 13.58 坪。
- 3 房 2 廳 3 衛雙主臥、2 陽台，委刊資料記載雙衛浴開窗。
- 大坪數總建坪 115.917 坪、主建物 57.992 坪。
- 附裝潢委刊資料記載附裝潢，實際以現場為準。
- 天然氣、24 小時警衛電梯 3 戶 2 部，管理費 8,586 元／月（含車位）。
School District
學區
- 國小中山國小（總量管制）
- 國中七賢國中（總量管制）
- 重點兩校都是總量管制學校，依全戶設籍先後分發、額滿為止——買了房不等於一定能入學，設籍時間是關鍵。
Neighborhood
生活機能與周邊
步行 7 分鐘內
- 臺鐵內惟車站步行約 4 分（約 280 公尺）
汽機車 7 分鐘內
- 內惟藝術中心車程約 3 分（約 1.3 公里）
- 臺鐵美術館車站車程約 4 分（約 1.6 公里）
- 高雄市立美術館車程約 5 分（約 1.7 公里）
- 高雄捷運巨蛋站（R14）車程約 6 分（約 2.0 公里）
- 高雄捷運凹子底站（R13）車程約 6 分（約 2.7 公里）
- 小北百貨（左營區富國路）車程約 6 分（約 2.8 公里）
Target Buyer
適合族群
- 換屋自住要高樓層景觀、大坪數、雙車位，一次到位。
- 開車為主臺鐵在步行範圍，但日常多以汽機車代步。
- 有學區需求者請先確認設籍時間，兩校皆總量管制。
Community & Management
社區與管理
- 社區山海匯，建設公司龍騰，建築完成日民國 105 年 8 月 26 日。
- 管理24 小時警衛，電梯 3 戶 2 部。
- 管理費8,586 元／月（已含車位）。
Comparable Sales
實價登錄
同一棟建物的成交紀錄，不含本戶：
- 民國 114 年 8 月115.0 坪｜總價 3,888 萬｜單價 33.81 萬／坪｜4 房 3 廳 3 衛｜二十二層
- 樣本數同棟僅 1 筆，參考性有限。
Policy & Industry
政策與產業機會
- 鐵路地下化（第一階段營運中）本案所在的馬卡道路一帶就是地下化廊帶。臺鐵美術館車站 2018 年 10 月 14 日啟用，是新左營至高雄之間唯一設待避軌的通勤車站（2025 年日均進出約 2,839 人次）；第二階段興建中。
- 九如橋（2026-07-31 通車）九如橋是地下化範圍內最後一座拆除或改建的橋梁，這一帶「長期施工、繞道、噪音」的階段大致告一段落。
- 中華一路人行改造（施工中，進度 5 成）慶豐街至馬卡道路約 500 公尺、總經費約 3,327 萬元；北側已完成，南側（美明路至馬卡道路）施工中。南端就是本案所在的馬卡道路，可銜接臺鐵內惟車站、綠園道與果貿社區。
- 鼓山運動中心（2026-05-23 啟用）中山國小舊校區轉型，高雄第 2 座全新建造的運動中心，設健身房、多功能球場、室內匹克球場與多元教室；市府新聞稿載明與中華一路人行改造串連在同一條步行廊道上。
- 鼓山三路防洪工程（進行中）843 公尺擋土牆重建已完成；另以中央補助 3,750 萬元辦理軍營水土保持，新設 6 處攔砂壩與 2 處沉砂滯洪池，預計 2026 年底完工。鼓山三路在本案西側柴山山腳，直線最近約 600 公尺。
Flood Risk
防汛與淹水潛勢
淹水機率中
- 這裡12 小時 400 毫米的雨，本址不積水；最近的積水範圍離這裡 69.3 公尺。
- 附近500 公尺內有 9.7% 的地面會積水。
- 分級依據24 小時 650 毫米時，本址積水 0.3–0.5 公尺。
| 12 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 132.5 公尺 | 2.1% |
| 300 毫米 | 沒積水 | 111.2 公尺 | 5.0% |
| 400 毫米 | 沒積水 | 69.3 公尺 | 9.7% |
Next Step
看過報告，
想直接約看屋？
寫得再詳細，也不如親自到現場走一次。留下聯絡方式，我幫你排看屋、備齊該問的問題。
Sources & Notes資料來源與說明點開看查證依據、保留條款與資料出處
學區
- 依高雄市 115 學年度學區劃分一覽表，本址現屬鼓山區北美術館里。兩份學區公告於 115 年 1 月發布，當時本址所屬里仍為「龍水里」；鼓山區公所公告龍水里自 115 年 7 月 1 日起調整為北美術館里與南美術館里，學校未變，但拆里後的對應關係尚未見更新版公告。
- 學區每年可能調整，實際入學以教育局及學校當年度公告為準，本頁不作入學保證；有學區需求請於出價前直接向學校註冊組確認。
生活機能與周邊
- 距離與時間以本址座標經真實路網（OpenStreetMap／Valhalla）分別以行人與汽車路網計算；汽車時間不含紅燈與停車，機車與汽車共用同一路網。依本站規格只列 7 分鐘內可達的地點。
實價登錄
- 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 開放資料（查詢日期 2026-09-07）。
- 實價登錄為已完成移轉的歷史成交價，含車位與否、樓層、屋況與裝潢皆會影響單價，不等於本戶開價或可成交價格；實際條件以現場看屋與正式契約為準。
政策與產業機會
- 產業機會：查不到以鼓山區美術館一帶為基地的重大產業園區計畫。這一區的定位是文化與住宅機能（市立美術館、內惟藝術中心一帶），不是新增就業聚落；就業機會請以個人實際通勤範圍判斷。
- 鐵路地下化對生活的實際改變：鐵路入地後，原本切開街廓的陸橋、地下道與平交道逐一拆除回填，兩側往來不再繞路；往高雄車站、往新左營轉高鐵多一條不塞車的路徑。九如橋通車前因欄杆紅色造型引發外觀爭議，市府已改漆白色。
防汛與淹水潛勢
- 資料來自政府公開的淹水潛勢圖資（經濟部水利署第三代，依本址門牌座標實算），低／中／高是依這份資料換算的。
- 圖上沒畫到不代表不會淹。
- 講的是路面積水，不是屋子裡的水位。
24 小時完整數據（分級是用這一組算的）：
| 24 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 142.5 公尺 | 0.9% |
| 350 毫米 | 沒積水 | 132.5 公尺 | 4.0% |
| 500 毫米 | 沒積水 | 69.3 公尺 | 8.0% |
| 650 毫米 | 積水 0.3-0.5 公尺 | — | 27.5% |
- 地形與排水特徵本址位於愛河下游西側、鐵路地下化廊帶一帶。周邊潛勢在 24 小時 500mm 之後大幅擴大（面積比例由 7.95% 跳到 27.52%），屬周邊排水系統承壓時會反映的類型。鼓山三路防洪工程（見政策段）處理的正是本區的山區逕流來源。
資料來源
- 生活機能距離與時間（2026-09-10 重算）：以本址門牌座標與各地點座標，經 Valhalla 真實路網（OpenStreetMap 圖資，valhalla1.openstreetmap.de）分別以行人與汽車路網計算之距離與時間。汽車時間不含停等紅燈與停車；機車與汽車共用同一路網。臺鐵內惟車站座標經三來源交叉確認：國營臺灣鐵路公司車站資訊所載官方地址（高雄市鼓山區翠華路500號地下1層，站碼 4360）、OpenStreetMap 站體節點（addr:street 翠華路、addr:housenumber 500、ref 4360）與 Nominatim 地址查詢結果一致。（2026-09-09 版本曾因查核端座標取錯，誤記為步行約 16 分鐘，已更正。）
- 鼓山三路防洪治理（2026-09-08 查證、2026-09-12 複核原文）：自由時報—高雄鼓山防洪見效！擋土牆阻絕淹水 營區水保年底完工（發布日 2026-08-24）。鼓山三路與本址直線距離為 OpenStreetMap Nominatim 查詢鼓山三路（雄峰里段）座標後之量測值。
- 中華一路人行空間改造（2026-09-12 查證）：高雄市政府—中華一路人行空間升級 串連果貿社區、園道與鼓山運動中心（發布日 115-05-28）。
- 鼓山運動中心啟用（2026-09-12 查證）：中時新聞網—高雄 國小舊校區 變身鼓山運動中心（發布日 2026-05-24，原文載明 23 日開幕）。報導未載場館地址，本文不標示其路名；與本案的關係僅引用上列市府新聞稿。
- 小北百貨（左營區富國路）位置（2026-09-12 查證）：OpenStreetMap Nominatim 查詢「小北百貨 高雄市」所列離本址最近之門市（富國路 87 號）；距離與時間同上以 Valhalla 路網實算。
- 學區（2026-09-08 查證）：高雄市115學年度國民小學學區劃分一覽表（中山國小—鼓山區龍水里；115學年度總量管制學校含中山國小）、高雄市115學年度國民中學學區劃分一覽表（七賢國中—鼓山區龍水里；總量管制學校含七賢國中），入口為鼓山區公所學區劃分。
- 里別調整（2026-09-08 查證）：鼓山區公所—本區龍水里調整為北美術館里及南美術館里，自115年7月1日起實施；本址現屬里別以國土測繪中心座標里界查詢結果為準。
- 淹水潛勢（2026-09-08 實算）：經濟部水利署第三代淹水潛勢圖資（10 種降雨情境 SHP），以本址門牌座標計算點位交集、500 公尺內最近距離與潛勢面積比例。工具與逐項稽核見
工具\淹水潛勢，評估報告見公司管理\評估_淹水與里別查詢自動化_20260908_astra.md。
- 物件規格：委託方提供之 本店委刊資料（店內流通資料）。
- 鐵路地下化計畫進度與美術館車站（2026-09-08 查證）：維基百科—高雄市區鐵路地下化計畫（資訊框載明第一階段營運中、第二階段興建中）、維基百科—美術館車站（啟用日期 2018-10-14、地下車站、唯一設待避軌之通勤車站）。
- 九如橋為地下化範圍內最後一座改建橋梁（2026-09-08 查證）：中時新聞網報導（發布日 2026-07-31，原文載明「是地下化範圍內最後一座拆除或改建的橋梁」）。
- 九如橋通車（2026-07-28／07-31）：聯合新聞網報導、ETtoday 報導、中時新聞網報導。
- 照片說明：物件目前仍有住戶居住，部分照片已數位去除屋主個人物品與衣物以保護隱私，空間格局與現況為實際拍攝，非憑空生成；實際屋況請以現場看屋為準。
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本報告內容依現況查證與物件公開資料整理，僅供買方參考，不構成投資建議或成交保證。 物件實際狀況、坪數、格局、費用與交易條件以現場勘查、產權謄本及正式契約為準； 政策法規以主管機關最新公告為準，可能因時間或個案條件而異。