Curated Report
居臨天下景觀舒適豪宅新居
高雄市鼓山區明誠四路 4380萬 2房 / 2廳 / 3衛
週末傍晚，開車一下子就到美術館散步，回程順路在內惟夜市帶點熱食。兩輛車都停進自家的平面車位，搭電梯上到全棟最高的頂樓。推開門，大坪數的空間裡各自有一間衛浴，窗外是同一片天空。
坪數與面積
- 總建坪
- 93.85坪
- 主建物
- 41.12坪
- 陽台坪數
- 13.08坪
- 車位坪數
- 11.16坪
- 公設坪數
- 27.3坪
- 公設比
- 33.01%
建物概況
- 建物型態
- 大樓 地上29樓／地下6樓
- 所在樓層
- 29樓
- 資源回收
- 大樓回收室
- 瓦斯
- 天然氣
- 屋齡
- 8年
- 總戶數
- 216戶
管理與使用
- 管理費
- 約4,336元/月（年繳52,030元，含車位）
- 電梯
- 5戶2部
- 車位種類
- 平面式（雙平車，坡道式入口）
- 使用分區
- 特定商業區4
Photos
物件實拍
Highlights
物件亮點
- 頂樓大坪數景觀戶93.85坪、2房3衛、29樓頂樓，適合重視空間尺度與景觀的高資產自住客。
- 明誠四路成熟生活圈位於市區主要幹道，生活機能完整。
School District
學區
- 學區（115學年度）完整門牌位於鼓山區北美術館里20鄰；國小為中山國小，國中為七賢國中。
- 學區每年可能調整，實際入學以教育局及學校當年度公告為準，本頁不作入學保證。
Neighborhood
生活機能與周邊
- 高雄市立美術館汽車｜約 4 分鐘
- 內惟夜市汽車｜約 4 分鐘
- 鼓山第三市場（內惟市場）汽車｜約 5 分鐘
- 振宇五金 高雄鼓山店汽車｜約 6 分鐘
Target Buyer
適合族群
- 重視大坪數、景觀、隱私與市中心生活機能的換屋或豪宅自住客。
Community & Management
社區與管理
- 建案團隊龍騰，建設公司龍騰建設、建築設計林子森建築師事務所／林伯諭聯合建築師事務所、營造公司天玉營造、企劃銷售廣城廣告；構造種類 RC，基地面積約 1,152 坪，社區車位共 451 個（坡道平面、坡道機械）。
Comparable Sales
實價登錄
以下為同一棟建物的實價登錄成交紀錄，不含本戶：
- 民國114年09月72.38坪｜總價 2,898 萬｜單價 40.04 萬／坪｜4房2廳2衛｜十二層
- 民國114年09月59.02坪｜總價 2,250 萬｜單價 38.12 萬／坪｜3房2廳2衛｜二十層
- 民國114年09月80.97坪｜總價 2,825 萬｜單價 34.89 萬／坪｜3房2廳2衛｜二十三層
- 民國114年09月93.05坪｜總價 3,880 萬｜單價 41.7 萬／坪｜3房2廳3衛｜二十層
- 民國114年07月64.6坪｜總價 2,780 萬｜單價 43.04 萬／坪｜3房2廳2衛｜十二層
- 上列單價區間約 34.89～43.04 萬／坪（同棟共查到 7 筆，此處列出最近 5 筆）。
- 實價登錄為已完成移轉的歷史成交價，含車位與否、樓層、屋況與裝潢皆會影響單價，不等於本戶開價或可成交價格；實際條件請以現場看屋與正式契約為準。
Policy & Industry
政策與產業機會
- 已完工九如橋改建（2026-07-31 通車）：總經費 5 億 6 千多萬元，2024 年 8 月動工，原訂 2026 年底完工、提前至 7 月底通車。市長說明，本案串接鼓山與三民，並將原本 624 公尺的橋梁改為 70 公尺，以減少對高雄西區天際線的影響。通車前因護欄配色造型引發外觀爭議，市府已改漆白色。
- 已完工＋施工中鼓山三路防洪治理：水利局協助軍方於 2025 年完成鼓山三路 843 公尺擋土牆重建；2026 年 8 月 22～24 日鼓山區累積雨量達 664 毫米的超大豪雨中，水利局表示該工程已有效解決大面積漫淹問題。後續爭取中央補助 3,750 萬元，在柴山軍營內新設 6 處攔砂壩與 2 處沉砂滯洪池，採「源頭截流、上游滯洪」，預計 2026 年底前完工。另有中央補助 2,700 萬元於鼓山三路抽水站增設抽水機組。
- 產業機會（誠實說明查證結果）：查不到以鼓山區為基地的重大產業園區計畫。這一區的定位是文化與住宅機能（市立美術館、內惟藝術中心一帶），不是新增就業聚落；就業機會請以個人實際通勤範圍判斷。
Flood Risk
防汛與淹水潛勢
淹水機率中
12 小時下 400 毫米的雨，最近的積水範圍離這裡 88.0 公尺。附近 500 公尺內，有 9.0% 的地面會積水。
| 12 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 133.3 公尺 | 2.6% |
| 300 毫米 | 沒積水 | 133.2 公尺 | 4.9% |
| 400 毫米 | 沒積水 | 88.0 公尺 | 9.0% |
- 分級依據：本址在所有情境都沒積水，但 24 小時下 650 毫米時，附近 500 公尺有 26.8% 的地面會積水（達兩成）。
24 小時完整數據（分級是用這一組算的）：
| 24 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 153.2 公尺 | 1.8% |
| 350 毫米 | 沒積水 | 133.2 公尺 | 3.9% |
| 500 毫米 | 沒積水 | 88.0 公尺 | 7.7% |
| 650 毫米 | 沒積水 | 88.0 公尺 | 26.8% |
- 地形與排水特徵愛河河畔特定排水斷面與低窪綠地。
- 資料來自政府公開的淹水潛勢圖資（經濟部水利署第三代，依本址門牌座標實算），低／中／高是依這份資料換算的。
- 圖上沒畫到不代表不會淹。
- 講的是路面積水，不是屋子裡的水位。
Next Step
看過報告，
想直接約看屋？
寫得再詳細，也不如親自到現場走一次。留下聯絡方式，我幫你排看屋、備齊該問的問題。
Sources & Notes資料來源與說明點開看查證依據、保留條款與資料出處
資料來源
- 九如橋改建（2026-09-08 查證）：自由時報—高雄九如橋今通車（發布日 2026-07-31，總經費、624→70 公尺、動工與完工時程皆引自市長受訪內容）。
- 鼓山三路防洪治理（2026-09-08 查證）：自由時報—高雄鼓山防洪見效！擋土牆阻絕淹水 營區水保年底完工（發布日 2026-08-24）。
- 學區資料（2026-08-30）：高雄屏東學區查詢地圖，以 本店委刊資料確認的完整門牌查詢；資料標示依高雄市教育局 115 學年度公告整理。
- 淹水潛勢資料（2026-08-31）：國家災害防救科技中心 3D 災害潛勢地圖，以完整門牌座標逐一切換6/12/24小時共10種降雨情境（含24小時650毫米極端情境）查詢，含地址本體與周邊500公尺範圍分析。
- 原始物件資料：本店物件資料與現場勘查紀錄
- 內政部實價登錄
- 建案團隊資訊（2026-08-16）：樂居「龍騰」社區頁（總戶數216戶與本戶原始資料一致，確認為同社區）
- 生活機能逐項查證（2026-08-07）：Google 地圖實際路線規劃（起點用完整門牌，僅供查詢不對外公開；優先順序步行＞汽機車，取最快達 7 分鐘門檻內的通行方式）
- 內政部不動產交易實價查詢服務網 開放資料
住商不動產-高雄微笑孟子加盟店｜一初地產有限公司｜經紀人證號 (115)登字第503514號
本報告內容依現況查證與物件公開資料整理，僅供買方參考，不構成投資建議或成交保證。 物件實際狀況、坪數、格局、費用與交易條件以現場勘查、產權謄本及正式契約為準； 政策法規以主管機關最新公告為準，可能因時間或個案條件而異。