Curated Report
中都森美樹2房
高雄市三民區美都路 1698萬 2房 / 1廳 / 1衛 / 2陽台
傍晚推開陽台門，樓下是整片公園綠地，遠處是壽山的稜線。把車停進地下室的平面車位，搭電梯上樓，泡個澡，一天就慢下來了。
坪數與面積
- 總建坪
- 34.654坪
- 主建物
- 13.539坪
- 陽台坪數
- 2.994坪
- 車位坪數
- 8.851坪
- 公設坪數
- 9.27坪
- 公設比
- 35.80%
建物概況
- 建物型態
- 大樓 地上22樓／地下4樓
- 所在樓層
- 8樓
- 資源回收
- 大樓回收室
- 瓦斯
- IH感應爐
- 屋齡
- 0年（建築完成日 115年5月15日）
- 總戶數
- 214戶
管理與使用
- 管理費
- 70元/坪（含車位）
- 電梯
- 10戶3部
- 車位種類
- 平面式（地下3樓，坡道式入口）
- 使用分區
- 住宅區4
Photos
物件實拍
Highlights
物件亮點
- 公園綠景陽台座東朝西，實拍可見陽台正對大片公園綠地，遠望壽山山景；陽台設有植栽區。
- 全新完工、空屋待交建築完成日民國 115 年 5 月 15 日，屋況全新。
- 含平面車位地下 3 樓坡道平面車位，車位坪數 8.851 坪，免排機械車位。
- 兩房雙陽台2 房 1 廳 1 衛，另有前後兩個陽台，一個賞景、一個當工作陽台。
- 浴室設獨立浴缸實拍可見獨立浴缸與寬面盆檯。
- 興富發建設、214 戶社區24 小時警衛，電梯 10 戶 3 部，設大樓回收室。
School District
學區
- 國小三民國小
- 國中三民國中、前金國中、鼓山高中國中部（自由學區，三擇一）
Neighborhood
生活機能與周邊
步行 7 分鐘內
- 美都公園步行約 3 分（約 200 公尺）
- 榕樹公園步行約 3 分（約 270 公尺）
- 中都濕地公園步行約 7 分（約 530 公尺）
汽機車 7 分鐘內
- 東盛五金行車程約 2 分（約 570 公尺）
- 燦坤（河西店）車程約 2 分（約 760 公尺）
- 維格餅家黃金菠蘿城堡車程約 2 分（約 900 公尺）
- 中都唐榮磚窯廠車程約 3 分（約 840 公尺）
- 全聯福利中心車程約 3 分（約 1.2 公里）
- 高雄市客家文物館車程約 3 分（約 1.2 公里）
- 臺鐵三塊厝站車程約 3 分（約 1.2 公里）
- 環狀輕軌聯合醫院站（C22）車程約 3 分（約 1.4 公里）
- 環狀輕軌馬卡道站（C19）車程約 4 分（約 1.4 公里）
- 環狀輕軌臺鐵美術館站（C20）車程約 4 分（約 1.4 公里）
- 環狀輕軌鼓山站（C18）車程約 4 分（約 1.6 公里）
- 愛河濕地公園車程約 4 分（約 1.4 公里）
- 高雄市三民區三民國民小學車程約 4 分（約 1.3 公里）
- 三民公有第一市場車程約 4 分（約 1.5 公里）
- 高雄市立聯合醫院車程約 4 分（約 1.6 公里）
- 久泰五金賣場車程約 4 分（約 1.6 公里）
- 高雄市立高雄高級中學車程約 5 分（約 1.7 公里）
- 臺鐵鼓山站車程約 5 分（約 1.8 公里）
- 高雄車站車程約 5 分（約 1.9 公里）
- 臺鐵美術館站車程約 5 分（約 2.0 公里）
- 萬家福車程約 5 分（約 2.0 公里）
- 內惟藝術中心車程約 5 分（約 2.1 公里）
- 家樂福超市車程約 5 分（約 2.2 公里）
- 高雄市立前金國民中學車程約 6 分（約 2.3 公里）
- 捷運後驛站車程約 6 分（約 2.5 公里）
- 高雄市立美術館車程約 7 分（約 2.4 公里）
Target Buyer
適合族群
- 價位總價 1,698 萬、含坡道平面車位，適合想一次買到新成屋與平面車位的首購族、頂客族或小家庭。
- 地點走路 3 分鐘到美都公園、7 分鐘到中都濕地公園；全聯、傳統市場、聯合醫院與高雄車站都在 5 分鐘車程內，環狀輕軌四個站 3～4 分鐘車程可到。
- 學區國小為三民國小，國中可在三民國中、前金國中、鼓山高中國中部三校之間選擇，適合有學齡前或國小孩子的家庭。
- 增值性社區 115 年剛完工，周邊以公園綠地與既有軌道路網為主，適合重視居住品質、打算長期自住的買方。
Community & Management
社區與管理
- 社區森美樹，興富發建設投資興建，地上 22 樓、地下 4 樓，店面 6 戶、住宅 208 戶，共 214 戶；建築完成日民國 115 年 5 月 15 日。
- 建案團隊建築設計群旺建築師事務所、銷售企劃巨豐旅館管理顧問；鋼筋混凝土構造；建照號碼 108 高市工建築字第 00564 號。
- 管理24 小時警衛，電梯 10 戶 3 部，設大樓回收室。
- 管理費70 元／坪（含車位）。
Comparable Sales
實價登錄
同一棟建物的預售屋成交紀錄（2 房含車位，不含本戶所在樓層）：
- 民國 113 年 1 月35.33 坪｜總價 1,557 萬｜單價 44.07 萬／坪｜2 房 1 廳 1 衛｜十四層｜含坡道平面車位 190 萬
- 民國 112 年 12 月34.72 坪｜總價 1,576 萬｜單價 45.39 萬／坪｜2 房 1 廳 1 衛｜二十二層｜含坡道平面車位 190 萬
- 民國 112 年 11 月36.02 坪｜總價 1,587 萬｜單價 44.06 萬／坪｜2 房 1 廳 1 衛｜二十一層｜含坡道平面車位 205 萬
- 民國 112 年 11 月32.95 坪｜總價 1,607 萬｜單價 48.78 萬／坪｜2 房 1 廳 1 衛｜三層｜含坡道平面車位 200 萬
- 民國 112 年 11 月32.95 坪｜總價 1,573 萬｜單價 47.75 萬／坪｜2 房 1 廳 1 衛｜三層｜含坡道平面車位 190 萬
- 區間同棟 2 房含車位的預售成交共 56 筆（已排除解約、親友交易及與本戶同樓層者），單價約 41.40～51.85 萬／坪，簽約期間民國 112 年 5 月至 113 年 1 月；此處列出最近 5 筆。
Policy & Industry
政策與產業機會
- 環狀輕軌（已全線通車）高雄環狀輕軌於 2024 年元旦成圓通車，全線 22.1 公里、38 座車站，行經鳳山、三民、前鎮、苓雅、鹽埕、鼓山、左營等行政區；本址到馬卡道（C19）、臺鐵美術館（C20）、聯合醫院（C22）、鼓山（C18）等站車程 3～4 分鐘。
Flood Risk
防汛與淹水潛勢
淹水機率中
- 這裡12 小時 400 毫米的雨，本址沒積水；最近的積水範圍離這裡 22.1 公尺。
- 附近500 公尺內有 16.7% 的地面會積水。
- 分級依據本址在所有情境都沒積水，最近積水範圍也都在 20 公尺以外；但 24 小時 650 毫米時，附近 500 公尺有 23.9% 的地面會積水（達兩成）。
| 12 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 66.2 公尺 | 5.1% |
| 300 毫米 | 沒積水 | 54.3 公尺 | 10.6% |
| 400 毫米 | 沒積水 | 22.1 公尺 | 16.7% |
Next Step
看過報告，
想直接約看屋？
寫得再詳細，也不如親自到現場走一次。留下聯絡方式，我幫你排看屋、備齊該問的問題。
Sources & Notes資料來源與說明點開看查證依據、保留條款與資料出處
學區
- 依高雄市 115 學年度國民小學學區劃分一覽表，本址所在的三民區德西里本鄰屬三民國小學區（德西里 1-5、8-11、13-14 鄰為三民國小學區；6-7、12 鄰為三民國小與十全國小自由學區，本址不在其中）。
- 依高雄市 115 學年度國民中學學區劃分一覽表，德西里全里為三民國中、前金國中、鼓山高中國中部自由學區。
- 學區每年可能調整，實際入學以教育局及學校當年度公告為準。
生活機能與周邊
- 距離與時間以本址座標經真實路網（OpenStreetMap／Valhalla）分別以行人與汽車路網計算；汽車時間不含紅燈與停車，機車與汽車共用同一路網。依本站規格只列 7 分鐘內可達的地點。
實價登錄
- 以上皆為預售期間簽約的紀錄，日期為簽約年月；單價為總價（含車位）除以總坪數（含車位）。
- 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 開放資料（預售屋買賣，查詢日期 2026-09-27）。
- 實價登錄為歷史成交價，含車位與否、樓層、屋況與裝潢皆會影響單價，不等於本戶開價或可成交價格。
防汛與淹水潛勢
- 資料來自政府公開的淹水潛勢圖資（經濟部水利署第三代，依本址門牌座標實算），低／中／高是依這份資料換算的。
- 圖上沒畫到不代表不會淹。
- 講的是路面積水，不是屋子裡的水位。
24 小時完整數據（分級是用這一組算的）：
| 24 小時雨量 | 這裡 | 最近積水範圍 | 附近積水地面 |
|---|---|---|---|
| 200 毫米 | 沒積水 | 121.3 公尺 | 1.8% |
| 350 毫米 | 沒積水 | 59.3 公尺 | 7.3% |
| 500 毫米 | 沒積水 | 22.1 公尺 | 13.8% |
| 650 毫米 | 沒積水 | 22.1 公尺 | 23.9% |
- 地形與排水特徵本址位於愛河西側的中都一帶，周邊有中都濕地公園與愛河濕地公園。本址本體在各情境都沒有落入積水範圍，但周邊積水範圍隨雨量明顯擴大：24 小時雨量從 200 毫米增加到 650 毫米，最近積水範圍由 121.3 公尺縮到 22.1 公尺，附近積水地面由 1.8% 增加到 23.9%，屬周邊排水系統承壓時會反映的類型。
資料來源
- 原始物件資料：本店委刊資料（住商不動產高雄微笑孟子加盟店）。
- 現場照片：含格局圖、室內、衛浴與陽台實拍。
- 學區（2026-09-27 查證）：高雄市115學年度國民小學學區劃分一覽表（三民國小—三民區德西里 1-5、8-11、13-14 鄰）、高雄市115學年度國民中學學區劃分一覽表（德西里為三民國中與前金國中、鼓山高中國中部自由學區）；本址所屬里、鄰依政府門牌資料（高雄市 115 年 6 月門牌快照）及國土測繪中心座標里界查詢。
- 生活機能距離與時間（2026-09-27 計算）：以本址門牌座標與各地點座標，經 Valhalla 真實路網（OpenStreetMap 圖資，valhalla1.openstreetmap.de）分別以行人與汽車路網計算；地點座標取自 OpenStreetMap，軌道站點採本站站點座標表（OSM 站點節點；臺鐵鼓山站、高雄車站另經臺鐵官網站址核對）。
- 實價登錄（2026-09-27 查詢）：內政部不動產交易實價查詢服務網 開放資料，預售屋買賣資料以建案名稱「森美樹」比對同棟；本棟完工後的買賣移轉紀錄尚未出現在已發布季別中。
- 建案基本資料（2026-09-27 查證）：興富發建設—森美樹建案頁
- 環狀輕軌通車（2026-09-27 查證）：高雄畫刊（高雄市政府新聞局）—當我們圈在一起 高雄輕軌路網成圓（發布日 2024-01-02）
- 淹水潛勢（2026-09-27 實算）：經濟部水利署第三代淹水潛勢圖資（10 種降雨情境 SHP），以本址門牌座標計算點位交集、500 公尺內最近距離與潛勢面積比例。
住商不動產-高雄微笑孟子加盟店｜一初地產有限公司｜經紀人證號 (115)登字第503514號
本報告內容依現況查證與物件公開資料整理，僅供買方參考，不構成投資建議或成交保證。 物件實際狀況、坪數、格局、費用與交易條件以現場勘查、產權謄本及正式契約為準； 政策法規以主管機關最新公告為準，可能因時間或個案條件而異。